Kiedy wartość nieruchomości wzrośnie w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej, podziałem nieruchomości lub scaleniem i podziałem nieruchomości nałożona zostanie opłata adiacencka.
*W I części poruszony zostanie temat renty podziałowej.
Wójt, burmistrz, prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką. Aby tak się stało, właściciel lub użytkownik wieczysty (który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa) musi dokonać podziału nieruchomości, powodującego wzrost jej wartości.
Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 08.05.2018 r. w sprawie I OSK 1595/18: /../ ustalenie i pobór opłaty adiacenckiej ma charakter obligatoryjny i jest obowiązkiem organu (sankcjonowanym odpowiedzialnością za naruszenie dyscypliny finansów publicznych) i odstąpić od niej organ może wyłącznie wtedy, gdy koszty prowadzenia w tym zakresie postępowania przewyższałyby wysokość samej opłaty.
Podział nieruchomości dokonany na wniosek właściciela powoduje obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej. Stanowi ona swoisty rodzaj renty gruntowej.
Warto wiedzieć:
Kto ustala stawkę % opłaty adiacenckiej?
Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały.
Ile wynosi opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości?
Wysokość opłaty nie może być większa niż 30% różnicy wartości nieruchomości.
Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzajaca podział nieruchomości stała sie ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.
Kiedy nastąpi wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej?
Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat, od dnia w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.
Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeśli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy.
Jak liczyć wartość nieruchomości?
Konieczne jest porównanie wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Ustala się ją według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.
Co rozumie się poprzez “sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania”?
Ustawa w żadnym miejscu nie wskazuje (nie ma bezpośredniego wyjaśnienia terminu w komentarzach do ustawy, ani w orzeczeniach sądów administracyjnych, w jaki sposób należy rozumieć termin działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania. Zgodnie z art. 93 ust. 3 ugn, podział nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej działkę wewnętrzną. Oprócz zapewnienia wydzielonym działkom gruntu dostępu do drogi publicznej jest zachowanie zgodności podziału z ustaleniami planu miejscowego w zakresie możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.
Zgodnie z art. 99 ugn, jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.
Jak wpływa na wycenę nieruchomości podział działki gruntu pod drogi lub ich poszerzenie?
Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub ich poszerzenie. Wydzielone działki, z mowy prawa przechodzą na własność skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
Za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne lub ich poszerzenie przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej pomiędzy właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeśli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości (art. 98 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Kiedy może zostać nałożona opłata adiacencka?
- nastąpił podział nieruchomości (na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego) - podział zatwierdzany jest decyzją administracyjną organu wykonawczego gminy,
- musi być podjęta uchwała Rady Gminy (w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej),
- następuje wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem,
- wysokość opłaty to maksymalnie 30% od różnicy wzrostu wartości,
- organ ma 3 lata (od ostateczności decyzji podziałowej) na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania.
Warunkiem dopuszczalności pobrania opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości. Wzrost musi być potwierdzony stosowną opinią rzeczoznawcy majątkowego, zawierającą analizę rynku wskazującą na większą atrakcyjność rynkową nieruchomości podzielonych na ewidencyjnie wydzielone działki gruntu aniżeli nieruchomości o jednolitym kształcie ewidencyjnym bez wyodrębnionych ewidencyjnie działek gruntu.
Ważne: Osoba zobowiązana do wniesienia opłaty adiacenckiej może w rozliczeniu przenieść na rzecz gminy (za jej zgodą), prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału. Różnice między wartością pokrywane są w formie dopłat.
Źródła:
- Szacowanie Nieruchomości, pod redakcją Jerzego Dydenki, 4 wydanie, Wolters Kluwer, Warszawa 2020